전입신고 확정일자만 받으면 전세사기를 당해도 보증금을 돌려받을 수 있을까? (주임법 분석 : 대항력, 우선변제권)

전세사기 시리즈를 쓰다 보니 대항력과 우선변제권, 최우선변제권을 먼저 알아봐야겠다는 생각이 들게 되더라구요.

 

그런데 인터넷에도 대항력에 대해 모호하게 적어놓거나 잘못된 정보가 있는 경우도 많아

주택임대차보호법 실제 법령 조문을 가져와서 낱낱이 파해쳐보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

※ 요약하자면 아래와 같으며, 하단 예시를 보면 조금 더 이해가 빠르실테니 끝까지 읽어주시면 감사하겠습니다.

	필수조건	확정일자	비고
대항력	입주+전입신고	X
우선변제권		O	보증금 반환받는 권리
최우선변제권		X	보증금 일부만 반환가능

주택임대차 계약을 맺는 사람들

 

물권과 채권의 구분

물권과 채권은 주택임대차보호법에는 나와있지 않으나, 법을 해석할 때 가장 중요한 개념입니다.

 

물권 : 물건에 대해 직접적, 배타적으로 행사할 수 있는 권리

채권 : 계약으로 인해 채권자가 채무자에게 어떤 행동 등을 요구할 수 있는 권리

라고 쉽게 풀어 설명할 수 있습니다.

 

다시 말하자면

물권 : 제3자에게 주장할 수 있는 권리

채권 : 제3자에게 주장할 수 없는 당사자간의 권리

라고 볼 수 있는데

 

부동산, 특히 앞으로 얘기할 대항력, 우선변제권 등에 적용하자면

물권 : 소유권, 저당권, 전세권

채권 : 임차권

이라고 이해하시면 됩니다.

 

소유권은 집주인(임대인)의 권리, 저당권은 은행에서 돈달라 할수 있는 권리임은 다들 아실겁니다.

가장 헷갈리는 부분이 바로 전세권과 임차권의 구분인데, 

이 둘은 임차인으로 임대인 소유의 집을 사용할 수 있다는 점은 동일하지만

"제3자에게 주장을 할 수 있는가?" 라는 점에서 차이가 있습니다.

 

물권인 전세권은 등기부등본상에 임대인의 동의를 얻어 설정하는 것으로, 제3자에게 나의 권리를 주장할 수 있지만

채권인 임차권은 단순히 집주인과의 임대차 계약으로 발생하는 권리로 제3자에게 나의 권리를 주장할 수 없습니다.

 

즉, 경매 등으로 인해 집이 다른 사람의 소유로 넘어갔을 때 내 보증금이 위험할 수 있다는거죠.

 

 

주택임대차보호법

이런 상황을 막기 위해 만들어진 법이 주택임대차보호법입니다.

 

집주인과의 계약으로 발생한 임차권은 힘이 없으니, 입주 + 전입신고 + 확정일자라는 제도를 더해

전세권처럼 소유권, 저당권 등과 싸울 수 있는 힘을 부여하는 법이라고 생각을 하시면 됩니다.

 

대항력이란?

제3조(대항력 등) 
① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.


제3조의5(경매에 의한 임차권의 소멸) 
임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(競落)에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.

 

쉽게 말하면 대항력은 집주인이 바뀌더라도 계약기간동안에는 집에서 나가지 않을 수 있는 권리라 보면 됩니다.

 

주택의 인도 + 전입신고를 하면 그 전입신고 다음날부터 대항력이 발생하며

경매로 집이 넘어가게 되어도 남은 기간동안 거주할 수 있습니다.

 

그렇다면 대항력만 있으면 보증금도 받을 수 있을까요..?

답은 NO!!

 

우선변제권이란?

제3조의2(보증금의 회수)
② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.

③ 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.

 

제3조2 2항 조항이 있기 때문에

입주 + 전입신고 + 확정일자까지 받은 경우 보증금을 반환받을 수 있는 권리가 생깁니다.

 

전세로 살고 있는 집이 경매나 공매로 넘어갔을 때

내가 은행 저당권보다 먼저 대항력(인도+전입신고)+확정일자를 받았다면

보증금을 회수할 수 있게 됩니다.

 

다만 은행 저당권보다 확정일자를 늦게 받으면 보증금 회수가 어렵겠죠.

 

최우선변제권이란?

주택임대차보호법
제8조(보증금 중 일정액의 보호)
① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.

③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다.


주택임대차보호법 시행령
제10조(보증금 중 일정액의 범위 등) 
법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. 
1. 서울특별시: 5천500만원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역, 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 4천800만원
3. 그 외 광역시, 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 2천800만원
4. 그 밖의 지역: 2천500만원
② 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다.
③ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다.
④ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.

제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위)
법 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다.

1. 서울특별시: 1억6천500만원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역, 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 1억4천500만원
3. 그 외 광역시, 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 8천500만원
4. 그 밖의 지역: 7천500만원

 

위에서 대항력(입주+전입신고)만 있으면 보증금이 위험하고

은행보다 먼저 확정일자까지 받아야 보증금을 떼이지 않을 수 있다는 것을 배웠습니다.

 

영세민 보호를 위해 법에서는 한가지 장치를 더했는데요,

임대차 금액이 소액인 경우 확정일자를 받지 않더라도 대항력(입주+전입신고)요건만 있으면 먼저 일부 보증금을 받을 수 있도록 조치를 취했습니다.

 

다만 보증금액은 집값의 1/2을 넘지 못하니, 나 말고 다른 임차인이 많은 경우 전액을 돌려받기는 어려울 수 있으며

애초에 내 총 보증금이 일정금액 이상일 경우 최우선 변제 대상이 되지 못하니 주의해야 합니다.

내집이 경매에 넘어간다면 어떻게 해야할까?

 

적용예시

이제 사례를 통해 어떻게 적용되는지를 살펴보겠습니다.

서울 4억 다가구주택 / 각각 보증금1억 5천

A씨는 25.1.8.에 잔금을 치르고 입주과 동시에 전입신고와 확정일자를 받았습니다.

B씨는 25.1.22.에 잔금을 치르고 입주과 동시에 전입신고를 했습니다. 확정일자는 받지 않았습니다.

 

집주인이 25.2.3.에 2억 대출을 받았고(근저당설정),

B씨는 25.2.5.에 그제서야 부랴부랴 확정일자를 받았습니다.

 

26년 1월에 집이 경매로 넘어갔고 3.5억에 낙찰되었습니다.

서울이라 최우선변제권 금액은 5천5백만원입니다.

 

 

A씨는 25.1.9일자로 대항력과 우선변제권을 인정받았습니다.

B씨는 25.1.22일자로 대항력을 인정받고, 25.2.5.에 우선변제권을 인정받았습니다. 

변제 순위는 A > 은행 > B 순입니다.

 

 

최우선변제권 적용 대상이 되며(서울 : 총 보증금 1억6천5백 이하)

A씨와 B씨의 최우선변제권 합인 1.1억이, 4억(주택가액) x 1/2 = 2억에 못미치므로

A씨와 B씨는 각각 최우선변제액 5천5백만원을 받습니다.

 

남은 돈은 3.5억(경매대금) - 1.1억(최우선변제권) = 2.4억이고

A씨는 변제순위가 1번이기에 앞서 받은 5천5백을 제외한 9천5백을 더 받을 수 있습니다.

A씨는 보증금을 전부 돌려받습니다.

 

남은 돈은 2.4억 - 0.95억(A 보증금) = 1.45억이고

은행이 2번째 순위었으니, 1.45억을 돌려받습니다.

 

남은 돈은 0원입니다.

B씨는 최우선변제금 0.55억만 돌려받을수 있습니다.

 

서울 4억 다가구주택 / 각각 보증금 1억 8천

같은 상황, 보증금만 최우선변제권 적용 대상을 넘는 1.8억으로 바꿔보겠습니다.

 

 

최우선변제권 적용 대상이 되지 않습니다(서울 : 총 보증금 1억6천5백 이하)

A씨와 B씨는 각각 최우선변제액을 받을 수 없습니다.

 

남은 돈은 3.5억(경매대금)이고

A씨는 변제순위가 1번이기에 1.8억을 받을 수 있습니다.

A씨는 보증금을 전부 돌려받았습니다.

 

남은 돈은 3.5억 - 1.8억(A 보증금) = 1.7억이고

은행이 2번째 순위었으니, 1.7억을 돌려받습니다.

 

남은 돈은 0원입니다.

B씨는 보증금 전부 돌려받을 수 없습니다.

 

 

결론

A와 B씨는 극단적 사례이지만, 실제로 일어나지 않는 것도 아닙니다.

보증금을 떼어먹히지 않기 위해선 확정일자만 잘 받아도 도움이 됩니다.

최우선변제권은 영세민을 위한 최후의 보루일 뿐이니,

꼭!! 잔금일 당일, 전입신고는 물론이고 확정일자까지 잘 받아서 우선변제권을 획득하는게 중요합니다.