집주인이 보증금을 주지 않으면 어떻게 해야할까(임차권등기)

앞서 주택임대차보호법의 대항력과 우선변제권, 최우선변제권에 대해 알아보았습니다.

 

전입신고 확정일자만 받으면 전세사기를 당해도 보증금을 돌려받을 수 있을까? (주임법 분석 :

전세사기꾼

 

전세사기 수법(나 몰래 전입신고)

전입신고와 입주로 대항력이 발생하고, 확정일자까지 받게되면 경매 등으로 집이 넘어갔을 때도 보증금을 받을 수 있는 우선변제권이 생기게 됩니다.

그런데 집주인이 보증금을 돌려주지 않았는데, 계약기간이 끝났다고 다른 곳으로 이사를 하게되면

대항력과 우선변제권이 모두 깨지게되어 보증금 반환시 후순위로 밀리게됩니다.

 

선순위 담보대출은 후순위 담보대출보다 대출이자가 낮고, 대출액 및 대출 가능성이 월등히 높습니다.

때문에 집주인이 몰래 임차인의 개인정보로 다른 곳에 전입신고를 해버리고 은행대출을 받는 등, 관련 제도를 악용한 전세사기가 다수 발생하기도 했습니다.

 

‘나 몰래 전입신고’ 원천 차단 - 동양일보

 

이를 막고자 정부에서는 전입신고시 신분확인 절차를 강화하고, 전입신고 통보서비스라는 신규 제도를 운용하여 세입자의 피해를 예방하고 있으며,

허그에서는 유형별 대처방안 및 예방법들에 대해 안내하여 전세사기를 미연에 방지하고, 보증보험 등 각종 제도를 통해 전세사기 피해자들을 지원하고 있습니다.

 

전세사기 예방, 보증보험 말고 이런것도 있다! 전입신고 주소변경 통보서비스

 

허그 전세사기 피해 예방 및 지원

 

그런데, 이런 사기꾼들의 수법이 아니더라도 임대인의 개인적 사정으로 인해 임차인이 보증금을 못받는 경우가 생길 수 있습니다.

 

임차권 등기명령

주택임대차보호법
제3조의3(임차권등기명령) 
① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 

⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다.

⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다.

 

임차권 등기명령은 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 임차인이 스스로를 보호하기 위한 방법이라고 보면 됩니다.

이사를 가더라도, 임차권 등기명령을 해 놓았다면 대항력 및 우선변제권을 유지할 수 있습니다.

 

임차권 등기명령 필요서류 및 신청방법

신청 방법은 매우 간단합니다.

계약기간이 끝난 뒤, 아래와 같은 필요서류들을 가지고 소재지 법원에서 신청하시면 됩니다.

1. 신청서
2. 임대차계약서
3. 등본
4. 임대인과 나눈 카톡, 문자, 통화 등 증빙자료

임차권 등기가 완료된 후에는 자유롭게 이사가셔도 선순위로 인정되어 보증금을 반환받을 수 있습니다. 

 

임대차 등기

또 다른 제도인 임대차 등기를 알아보겠습니다.

전에 물권과 채권에 대해서 알아볼 때, 전세권은 물권이라 채권인 임차권과 달리 제3자에게 주장할 수 있다고 알려드렸죠?

 

임차권을 등기부등본상에 설정하여 물권인 전세권으로 만들어주는 제도를 임대차 등기 제도라 합니다.

제3조의4(「민법」에 따른 주택임대차등기의 효력 등)
① 「민법」 제621조에 따른 주택임대차등기의 효력에 관하여는 제3조의3제5항 및 제6항을 준용한다.
② 임차인이 대항력이나 우선변제권을 갖추고 「민법」 제621조제1항에 따라 임대인의 협력을 얻어 임대차등기를 신청하는 경우에는 신청서에 「부동산등기법」 제74조제1호부터 제6호까지의 사항 외에 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 이를 증명할 수 있는 서면(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 포함한다)을 첨부하여야 한다.
1. 주민등록을 마친 날
2. 임차주택을 점유(占有)한 날
3. 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 날

우선변제권의 모든 요건을 마친 뒤 임대인의 동의를 받아 신청하면 되는데,

채권이 아닌 물권이기 때문에 임차인 입장에서는 아주 막강한 권리를 받는 것이라고 생각하면 됩니다.

 

임차권 등기명령과는 다른 제도이지만, 네이버 등 포털 사이트에 검색해보면 두가지를 혼용해서 쓰고 있더라구요

뭐.. 착하다 나쁘다의 개념으로 이해할 일은 아니지만 두가지를 구별하기 쉽게 적어보자면

 

임차권 등기명령의 임대인은 내 보증금 안주는 나쁜 임대인!

임대차 등기의 임대인은 나에게 막강한 권리를 주는 착한 임대인!

이라고 생각하시면 됩니다.

 

임대차등기 필수가 될 수 있을까?

최근에는 임대차 내용을 등기부등본에 공시하는 임대차등기를 필수적, 의무적 사항으로 만들어야 한다는 목소리도 높아지고 있습니다.

"임차권 등기, 가장 효과적인 전세사기 예방책" - 아시아경제

 

사실 대부분의 임대인들은 그저 지금 버는 근로소득보다 조금 더 벌어보려 노력하는, 옆에 있는 평범한 사람일 뿐입니다.

그런데 일부 사기꾼들 때문에 임대인에게 이상한 프레임이 씌워지면서, 서로 합의하에 계약서를 쓰고도 서로가 서로를 불신하는 이상한 일들이 벌어지고 있습니다.

 

일정 금액 이상 전월세 계약시 임대차 신고가 필수사항이 되면서 확정일자가 사실상 의무화가 되었는데,

임대차 등기도 임대차 계약의 법적 필수 요건이 된다면 서로에 대한 신뢰를 회복할 수 있는 투명한 거래가 정착될 수 있지 않을까요