무제한 전세 계약갱신청구권, 마지막 남은 방패막이는 거부권 뿐인가(주택임대차보호법 개정안 발의)

계약갱신청구권이란?

계약갱신청구권, 혹은 계약갱신요구권이란,

1회에 한하여 임대차 기간 만료 2개월 전까지 세입자가 집주인에게 계약의 갱신을 요구할 수 있는 권리를 말합니다.

 

보통 계약서에 갱신을 했다라는 특약을 남기는게 일반적이며,

임대기간이 총 4년으로 늘어나는 효과가 있습니다.

임대인은 임대료를 5%까지만 올릴 수 있습니다.

 

무제한 계약갱신청구권으로 고통받는 사람들

 

계약갱신청구권 거부

무조건 임차인에게만 유리해 보이는 조항들이지만, 임대인에게도 막을 수 있는 방패는 있습니다.

 

1.    임차인이 2기 차임을 연체한 경우

2.    임차인이 거짓으로 임차한 경우

3.    임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공하는 경우

4.    임차인이 임대인의 동의 없이 전대하는 경우

5.    임차인이 주택을 고의 중과실로 파손한 경우

6.    주택이 멸실된경우

7.    재건축 등 철거하는 경우

8.    임대인 및 가족이 실거주하려는 경우

9.    그밖의 중대사유

 

임차인이 잘못한 경우에는 보장하지 않는다는 조항들과

멸실 등으로 인해 목적물이 사라진 경우도 보장해줄 수 없다는 조항 등

갱신 거절을 할 수 있는 아주 상식적인 범위라 생각합니다.

 

이 중 쟁점이 되는 부분은 임대인 및 가족이 실거주 하려는 경우입니다.

임대인이 실제로 거주를 하면 문제가 되지 않지만,

실거주를 하지 않고 제3자에게 임대한 경우 이는 손해배상 청구 사유가 될 수 있습니다.

(분쟁시 확정일자 부여현황을 이전 임차인들도 뗄 수 있으니 서로서로 진실합시다 제발…)

 

 

 

이 법이 처음 생겨났을 때의 혼란을 아직도 기억합니다.

갭투자는 이제 다 망했다는 등, 이제 임차인 세상이라는 등 이런저런 말들이 많았지만

현실에서는 2년의 임대차 기간이 4년으로 늘어난 정도라는 것 외에는 크게 달라진 부분은 없었습니다.

 

사실 그래서 주택임대차보호법 개정안이 발의돼도

“이제 나는 망했다~” 이런 생각보다는

“그렇구나.. 그럼 이제 어떻게 대응해야 할까?” 라는 생각이 먼저 들 뿐입니다.

(제 천성이 순응적인 것도 크게 작용합니다. ㅎㅎ)

 

먼저 개정안을 살펴보고 우리가 대비해야 할 점에 대해서 생각해 보겠습니다.

 

 

주택임대차보호법 일부개정안

윤종오 의원의 발의안은 다음과 같습니다.

 

윤종오의원 주택임대차보호법 일부개정 법률안1

윤종오의원 주택임대차보호법 일부개정 법률안2

 

1.    찬성하는 부분

 

임차주택 양수인은 납세증명서를 임차인에게 제시

국가 세금 체납내역은 대항력 순위보다 앞서기 때문에

체납이 많으면 전세 보증금을 100% 돌려받지 못하는 경우도 있습니다.

서로의 신뢰를 법으로 보장하는 부분이라 생각합니다.

 

임대인이 보증금 미반환시 임차인 대출이자 등 지급

임대인이 본인이 저지른 일에 대해 책임지고 수습까지 다 하라는 거니, 저는 매우 긍정적입니다.

 

 

2.    반대하는 부분

갱신요구 거절할 수 있는 임차인의 범위 축소

기존에는 2기 연체된 임차인이 갱신요청 했을 때 거절할 수 있었는데,

3기까지 연체해야 거절할 수 있게 바뀌었습니다.

약속을 어겼는데 두번까지 품어주면 됐지..

왜 3번까지 봐줘야 하는지 납득은 안가지만 그래도 여기까지는 OK라고 볼게요

 

임차인은 임차보증금이 일정 기준 이하인 경우 다른 담보권자보다 우선한다

이미 최우선변제권 제도를 통해 선순위 담보권자가 있더라도 우선하여 변제받을 수있는데,

개정안이 통과된다면 추후 대통령령으로 정해질 보증금의 범위가 쟁점이 될 것 같습니다.

 

임대차 표준계약서 사용, 필수정보 구체적으로 명시, 위반시 임대인 중개인 과태료

표준계약서 사용하고, 필수정보 기재하는걸 법으로 명시하는 것은 합리적이고 좋은 방법이라고 생각합니다.

그러나 없던 과태료를 만들기보다는 현재 존재하는 제도를 활용하는 것이 더 좋은 방법이라고 생각합니다.

 

바로 주택임대차 신고제입니다.

임대차 신고를 하려면 자동적으로 필수 입력사항들을 전부 기재해야 합니다.

부동산 중개사를 끼고 하는 상황도 물론이고,

임대인 임차인 둘이서 갱신계약시에도 필수 사항들을 기재해야만 신고 승인을 받을 수 있으며

또한 임대차신고를 하지 않을 시에는 과태료 대상이 됩니다.

 

그런데 현재는 보증금 6000만원 초과, 월세 30만원 초과일 경우만 임대차 신고 대상입니다.

갱신 포함 모든 임대차 거래시 신고를 의무화하는 것이 임차인도, 임대인도 보호하는 더 합리적인 방안이 아닐까요?

 

1회에 한한 갱신요구권 규정을 삭제하여 갱신요구 횟수제한을 없앰

(임차보증금+선순위+체납액) / 주택가격 = 70% 및 적정임대료 고시

 

가장 쟁점이 되는 2가지 사항이 나왔습니다.

특히 가장 문제인 갱신요구 횟수제한을 없애는 부분.

임차인이 무제한으로 거주할 수 있는 방안을 마련해 주는 법인데,

저는 이 부분 때문에 법안이 “쇼맨십”인 것 같다 라는 생각을 했습니다.

 

“돈이 없다 = 선하다”도 아니고,

“전세 산다 = 돈이 없다” 이것도 아닙니다.

그런데 이 법은 “전세산다=돈이없다=선하다 -> 보호해줘야해!!”

이걸 당연하게 생각하는 듯한, 그리고 저렇게 봐야 한다고 국민들을 선동하는 듯한 느낌을 풍깁니다.

 

임대인도 티끌모아 티끌인 월급을 어떻게든 모아서 먼지뭉텅이를 만들어보려고 아등바등대는 일반 사람들이고

내 후대는 나보다 조금이라도 더 잘 살기를 바라는 한 가정의 가장이고 또한 대한민국의 국민입니다.

그런데 “전세산다=돈이없다=선하다 -> 보호해줘야해!!” 이 명제에 같혀서

임대인은 국민의 범위에서 빼 버린 것 같다는 생각을 지울 수가 없고,

부자들의 사다리를 공고하게 하기 위해서

먼지뭉텅이라도 만들어 보려는 사람들의 희망조차 앗아가는 행태라고밖에는 생각되지 않습니다.

 

그리고 토지 주택 등 부동산은 공적 재산이 아닙니다.

이미 그건 조선시대에 끝났어요.

적정 가격을 국가가 마음대로 정한다는 부분은 다시 그때로 돌아가겠다는 얘기로 밖에 들리지 않습니다.

 

 

그런데 저는 정치인들, 그리고 보좌관들, 이 개정안에 관련된 모든 사람들이 책 한권 읽은 바보가 아니라고 생각해요.

만약 진짜 책 한권 읽은 바보들이 모여서 같은 소리를 내고 있다면 부동산이 아니라 나라의 존망을 걱정해야겠죠.

(물론 최근 일련의 사태에 대해서는 '정말 바보가 아닌게 맞겠지…?'라는 의심이 들었습니다만..)

 

그래서 저는 이게 일종의 정치적 쇼맨십이 아닐까 생각합니다.

 

전세사기꾼들로 인하여 국민들의 호소가 높아지니, 그걸 위한 방안은 마련해야겠고..

미세한 제도적 보완만으로는 크게 티가 나지는 않을 것 같으니,

 

이왕 이렇게 된거 전세사기꾼들한테는 정부가 지켜보고 있다는 경고를 보내고,

일반 국민들에게는 일 하고 있는 모습을 크게 생색 낼 겸,

“정부의 관심이 여기에 있다” 라는 인식을 주기 위한 방법이었지 않을까 생각합니다

(그게 아니라면 내 집은 강남이니 다른 지역이 떨어지든 말든 상관없고

강남의 집값을 더 올려야겠다는 그들의 욕심이 만든 법안이겠죠)

 

 

개정안에 대한 생각

저는 아직 부동산에 대해 공부하면서 배워가는 부분이 많은 사람이라

이 법이 시행됐을 때의 여파에 대해서는

다른 분들이 분석하시는 것처럼 추후 시장 상황에 대해 명쾌하게 답을 내리지는 못합니다.

 

다만 제 짧은 식견으로도 이 개정안이 법률로서 시행된다면

“임대인이 활용할 수 있는 유일한 방패막이는 ‘실거주’라는 거부권밖에 남지 않게 된다”는 점은 알 수 있을 것 같습니다.

지방 거주자의 수도권투자, 수도권 거주자의 지방투자는 줄어들 것이고,

지방과 수도권의 격차는 더욱 더 벌어지겠지요.

수도권에서는 서울, 특히 강남의 똘똘한 한채에 대한 수요는 더욱 더 심화될겁니다.

 

개인적으로는 이 법안이 통과되지 않기를 바라고, 통과되지 않아야 한다고 생각하지만

세상만사 제 생각대로 돌아가면 벌써 부자가 되어 있겠죠. ㅎㅎ

세상이라는 풍파 속에서 어떻게 하면 부자가 될 수 있을지, 좀 더 심도있는 공부가 필요한 시기인 것 같습니다.